계약갱신청구권 월세 인상 5% 상한: 주택임대차보호법 제7조 정리
주택 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 갱신할 때 임대료 인상은 원칙적으로 5%가 상한입니다.
최종 확인일: 2026-10-23 근거: 「주택임대차보호법」 제6조 (계약의 갱신), 제6조의2 (묵시적 갱신의 해지), 제6조의3 (계약갱신 요구 등), 제7조 (차임 등의 증감청구권) 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법, 찾기쉬운 생활법령 주택임대차
한눈에
- 임차인은 계약 만료 6~2개월 전에 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제6조의3).
- 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다 (제7조). 시·도 조례로 더 낮게 정할 수도 있습니다 (제7조 제2항 단서).
- 임대인은 정당한 사유 (실거주 등)가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다.
- 묵시적 갱신과 갱신청구권 행사는 다릅니다. 묵시적 갱신은 자동으로 이뤄지고, 갱신청구권은 임차인이 직접 요구해야 합니다.
F씨는 5년째 거주 중인 전세 1억 8천만원짜리 집의 갱신 시점이 다가왔습니다. 임대인은 "시세가 많이 올라서"라며 보증금 8% 인상을 요구했습니다. 5% 상한이 있다고 들었는데, 거절해도 되는지, 그래도 임대인이 갱신해주지 않으면 어떻게 되는지가 고민입니다. 갱신청구권·5% 상한·거절 사유·행사 절차, 핵심 4가지를 정리합니다.
1. 계약갱신청구권은 무엇인가
「주택임대차보호법」 제6조의3은 임차인이 계약 만료 시점에 계약 갱신을 1회에 한해 요구할 수 있다고 정합니다.
- 행사 시기: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 (제6조 제1항 전단)
- 행사 횟수: 1회 한정
- 갱신 후 기간: 2년 (이전 계약 기간과 무관)
이 권리는 형성권(통지만으로 권리관계가 바뀌는 권리)입니다. 임차인이 통지하면 임대인 동의 없이도 계약이 갱신됩니다. 다만 정당한 거절 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다 (아래 3장 참고).
묵시적 갱신과 어떻게 다른가
| 구분 | 묵시적 갱신 (제6조) | 계약갱신청구권 (제6조의3) |
|---|---|---|
| 발생 방식 | 임대인이 갱신 거절 통지 안 하면 자동 | 임차인이 적극적으로 요구 |
| 임차인 의사 | 불필요 | 필요 (요구 의사 표시) |
| 임대인 거절 | 갱신 거절 통지로 차단 가능 (만료 6~2개월 전) | 정당 사유 필요 |
| 갱신 후 기간 | 2년 (제6조 제2항) | 2년 |
| 임차인 중도 해지 | 가능 (통지 후 3개월) | 가능 (통지 후 3개월) |
| 횟수 차감 | 갱신청구권 1회는 그대로 사용 가능 | 1회 사용 |
핵심은 묵시적 갱신은 횟수에 안 들어간다는 점입니다. 처음 계약 → 묵시적 갱신 → 그 다음 만료 시점에도 갱신청구권 1회를 새로 쓸 수 있습니다.
2. 임대료 인상은 5% 이내
「주택임대차보호법」 제7조는 차임·보증금 증액 청구 한도를 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1" (즉 5%)로 정합니다. 다만 시·도가 조례로 이 범위 안에서 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다 (제7조 제2항 단서).
「주택임대차보호법」 제7조 원문 (2026년 1월 2일 시행 기준)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
갱신요구로 갱신되는 계약의 차임·보증금도 "제7조의 범위에서" 증감할 수 있습니다 (제6조의3 제3항).
5% 상한이 적용되는 경우
- 갱신청구권 행사로 갱신된 계약
- 묵시적 갱신된 계약
- 존속 중인 계약에서 임대인의 일방적 증액 청구
5% 상한이 적용되지 않는 경우
- 새로운 임차인과 새 계약 체결 시: 시세에 맞춰 자유롭게 책정 가능
- 갱신청구권을 행사하지 않고 임대인·임차인이 합의로 새 계약 체결 시: 5% 상한이 적용되지 않습니다. 다만 사실상 갱신으로 볼 수 있으면 적용될 수 있고, 판례도 사안별로 판단합니다.
인상 시점·방법
증액 청구는 계약하거나 증액한 뒤 1년 이내에는 할 수 없습니다 (제7조 제1항 후단). 갱신 후 첫 1년 동안은 증액을 청구할 수 없다는 뜻입니다.
청구는 서면 또는 구두 모두 가능하지만, 분쟁을 막기 위해 내용증명으로 보내는 것이 안전합니다.
3. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당 사유
제6조의3 제1항 단서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 9가지를 열거합니다. 주요 사유는 다음과 같습니다.
| 사유 | 설명 |
|---|---|
| 1호. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체 | 단순히 두 번 늦은 것이 아니라 밀린 월세 합계가 두 달치에 이른 경우 |
| 2호. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차 | 사문서 위조 등 |
| 3호. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공 | 이사비·보상금 등을 주고 합의한 경우 |
| 4호. 임차인이 임대인 동의 없이 전대 | 주택 전부 또는 일부의 무단 전대 |
| 5호. 임차인의 고의·중과실로 주택 파손 | 통상 사용 마모 제외 |
| 6호. 주택 전부 또는 일부 멸실 | 임대차 목적을 달성할 수 없는 상태 |
| 7호. 철거·재건축으로 점유 회복이 필요 | 계약 당시 공사시기·소요기간 등 계획을 구체적으로 고지한 경우, 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우 |
| 8호. 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실거주 | 가장 흔한 사유 |
| 9호. 그 밖에 임차인의 의무 현저 위반 또는 임대차 계속이 어려운 중대한 사유 | 일반 조항 |
실거주 사유의 함정
가장 흔한 거절 사유인 "임대인 실거주"는 실제로 거주해야 효력이 있습니다. 임대인이 "내가 들어가 살겠다"며 갱신을 거절한 후, 2년 이내에 다른 임차인에게 다시 임대하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다 (제6조의3 제5항·제6항).
손해배상액은 다음 중 큰 금액입니다.
- (i) 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분
- (ii) 임대인이 새 임차인에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 (2년분)
- (iii) 임차인이 입은 실제 손해
4. 갱신청구권 행사 절차
임차인 입장
- 만료 6개월 전부터 준비: 갱신 의사를 정리하고 인상폭 (최대 5%)을 계산
- 2개월 전까지 통지: 내용증명 또는 카톡·문자로 명확히 의사 표시
- 권장: "본인은 [임대차 계약일자 임대인-임차인] 계약에 대해 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다"
- 임대인 응답 대기
- 동의 → 임대료 인상 협상 (5% 이내)
- 거절 → 정당 사유 확인 → 거절 사유가 부당하면 분쟁조정 또는 소송
임대인 입장
- 임차인의 갱신 요구를 받으면 거절 사유가 있는지 검토
- 거절 사유가 없다면 갱신 + 5% 이내 인상 협상
- 거절 사유가 있다면 서면으로 정당 사유를 명시해 거절 통지
- 실거주 사유로 거절했다면 반드시 실제로 거주 (위반 시 손해배상)
임대료 인상 분쟁 시
임대료 인상으로 다툼이 생기면 보통 다음 순서로 진행합니다.
- 분쟁 조정 신청: 「주택임대차분쟁조정위원회」 (각 시·도) · 무료, 1~3개월
- 민사조정: 법원 조정 · 인지대 일부, 1~3개월
- 민사소송: 차임 감액·증액 청구 소송 · 6~12개월
대부분의 사안은 분쟁조정에서 해결됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 5% 넘게 올려달라고 요구하면 어떻게 하나요? 법정 한도를 넘는 부분은 무효입니다. 그래도 임대인이 물러서지 않으면 임차인은 두 가지 중 고를 수 있습니다. (i) 5% 이내 인상에 동의하고 계속 거주하거나, (ii) 갱신청구권을 행사한 뒤 분쟁조정·소송으로 5% 상한을 주장하는 방법입니다.
Q. 갱신청구권을 사용한 후에도 묵시적 갱신이 가능한가요? 가능합니다. 갱신청구권 1회 사용 후 다음 계약 만료 시점에 임대인이 거절 통지를 안 하면 묵시적 갱신이 됩니다. 다만 갱신청구권은 이미 1회를 썼으므로 다시 쓸 수 없습니다.
Q. 임대인이 "재건축"을 사유로 갱신을 거절했는데 실제로는 안 합니다. 재건축 사유로 거절하려면 (i) 계약 당시 공사시기·소요기간 등 재건축 계획을 구체적으로 알렸고 그 계획에 따르는 경우, (ii) 노후·훼손 등으로 안전사고 우려가 있는 경우, (iii) 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우 중 하나에 해당해야 합니다 (제6조의3 제1항 제7호). 제6조의3 제5항·제6항의 손해배상 규정은 실거주(제8호) 사유로 거절한 경우에만 적용되므로, 재건축 사유가 실제로 없었다면 거절이 정당했는지부터 다투게 되고 손해배상 가능 여부는 사안마다 다릅니다.
Q. 월세를 두 번 늦게 낸 적이 있습니다. 갱신청구권을 못 쓰나요? 주택임대차보호법 문구는 "2기의 차임액에 달하도록 연체"입니다. 단순히 두 차례 늦게 낸 사실만이 아니라, 밀린 월세 합계가 두 달치에 이르렀는지를 봅니다. 이미 모두 갚은 경우까지 포함되는지는 사안별 다툼이 생길 수 있어, 분쟁 시 변호사 상담을 권합니다.
Q. 갱신청구권은 전세에도 적용되나요? 적용됩니다. 「주택임대차보호법」은 전세·월세를 모두 "임대차"로 봅니다. 전세 계약도 만료 6~2개월 전에 갱신청구권을 쓸 수 있고, 보증금 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
Q. 상가 임대차도 같은 룰인가요? 상가는 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다. 갱신요구권은 10년까지 쓸 수 있고(제10조), 차임 증액은 5% 이내(제11조)로 비슷하지만 세부 내용은 다릅니다. 상가 사안은 별도 상담을 권합니다.
Q. 묵시적 갱신 후 임차인이 중간에 나가도 되나요? 가능합니다. 묵시적 갱신 또는 갱신청구권 행사로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 3개월 후 효력이 생깁니다 (제6조의2 제1항). 임대인은 마음대로 해지할 수 없습니다.
마무리
임대차 갱신과 5% 상한 룰은 임차인을 보호하는 강행규정(당사자 합의로 바꿀 수 없는 규정)입니다. 임대인·임차인 모두 정확한 룰을 알면 분쟁이 줄어듭니다.
계약 만료가 다가오면 임차인은 6개월 전부터 갱신 의사를 정리하고, 임대인은 거절 사유가 있는지 확인하세요. 어느 쪽이든 의사 표시는 내용증명으로 남겨두면 분쟁 시 입증이 쉽습니다.
당당은 임차인용·임대인용 갱신 통지 내용증명을 모두 지원합니다 (PDF 무료). 우체국 등기 발송과 모바일 전자 발송은 도달 기록·입증 방식이 다르므로, 사안의 분쟁 가능성에 따라 선택해야 합니다 (자세히는 전자 vs 우체국 비교 글 참고).
상가 임대인의 갱신 거절로 권리금 회수가 막힌 상황이라면 상가 권리금 회수 가이드도 같이 보세요. 임대차 계약 단계에서의 사전 점검은 임대차 계약 체크리스트에서 다룹니다.
법률 정보 안내: 이 글은 일반적인 법령 정보 안내이며, 구체적인 사안 판단이 아닙니다. 사건의 구체적인 사실관계·법적 판단은 변호사 상담을 권합니다.
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