임대차계약서 체크리스트: 보증금 지키는 17가지 확인 사항
최종 확인일: 2026-05-06 참고 법령: 「주택임대차보호법」, 「상가건물 임대차보호법」, 「주택임대차계약 신고에 관한 법률」 출처: 국가법령정보센터, 부동산거래관리시스템, HUG 전세보증보험
한눈에
- 계약 전: 등기부등본·건축물대장·집주인 신분증 확인 (3가지)
- 계약 시: 표준임대차계약서 사용·특약 명시·하자 사진 첨부
- 계약 후: 전입신고 + 확정일자 + 임대차 신고 (3가지 즉시)
- 보증금 보호: 우선변제권 + 전세보증보험(HUG·SGI)
- 분쟁 발생 전 예방이 가장 큰 비용 절감 (보증금 사기 평균 피해 1억+)
- 분쟁 발생 시: 내용증명 → 분쟁조정 → 소송
I씨는 처음으로 전세 7,000만 원 집을 계약하려고 합니다. 등기부등본·전입신고 등 들어본 단어는 많은데 정확히 무엇을 확인해야 할지 막막합니다. 이 글에서 계약 전·시·후 단계별로 보증금을 지키는 핵심 체크리스트 17가지를 정리합니다.
1. 계약 전 (집 보러 다니는 단계)
1. 등기부등본 발급
인터넷등기소 또는 등기소에서 발급(700-1,000원).
확인:
- 소유자 = 계약하려는 사람과 일치
- 압류·가압류·근저당 확인 (있으면 위험)
- 신탁등기 (있으면 신탁회사가 실제 소유자, 별도 확인)
위험 신호: 시가 대비 근저당 + 보증금 합이 80% 이상이면 깡통전세 위험.
2. 건축물대장 확인
정부24 또는 시·군·구청에서 무료 발급.
확인:
- 위반 건축물 표시 (있으면 임대 가능 여부 의심)
- 용도 (주거용 vs 근린생활시설)
- 소유자 일치
3. 집주인 신분증 대조
실제 만나서 등기부 소유자와 신분증 사진·이름 일치 확인. 대리인이면 위임장·인감증명서 요구.
4. 시세 비교
부동산 실거래가 또는 KB·네이버 부동산. 같은 단지·면적의 시세와 큰 차이 나는 매물은 사기 위험.
5. 주변 환경 점검
낮·밤 두 번 방문. 소음·치안·접근성·하자(곰팡이·누수) 확인.
2. 계약 시 (계약서 작성 단계)
6. 표준임대차계약서 사용
국토교통부 표준양식 권장. 누락 항목 최소화. 국토부 표준계약서 다운로드.
7. 보증금·차임·관리비 명확
- 보증금 (계약금·중도금·잔금 일정)
- 월 차임 (월세)
- 관리비 (포함 항목·별도 항목)
- 입주·퇴거 시점
8. 임대차 기간
주택은 보통 2년 (주택임대차보호법상 최소 2년 보장). 갱신 청구권(2+2 = 4년 가능) 있음. 1
9. 특약 사항 명시
구두 약속은 분쟁 시 무효. 다음을 특약에 명문화:
- 도배·장판 새로 해주는 조건
- 반려동물 가능 여부
- 단기 계약 가능 시 시점·위약금
- 옵션(에어컨·세탁기 등) 고장 시 책임
10. 하자 사진 첨부
입주 직전 모든 방·욕실·주방 사진 촬영. 계약서에 "현 상태 그대로 인수" 명시 후 사진 양쪽 보관. 퇴거 시 원상복구 분쟁 예방.
11. 중개수수료 한도 확인
법정 한도 초과 요구는 거부. 공정거래위원회 중개수수료 요율표 참조.
| 거래 종류 | 거래액 구간 | 상한 요율 |
|---|---|---|
| 매매 | 5억 미만 | 0.4% |
| 매매 | 5-9억 | 0.5% |
| 임대차 | 1억 미만 | 0.5% |
| 임대차 | 3억 미만 | 0.4% |
| 임대차 | 6억 미만 | 0.3% |
(2026년 기준. 거래액·지역에 따라 차이 있음)
12. 계약금 안전 송금
- 집주인 명의 계좌로만 송금
- 현금·차용 계좌는 위험
- 송금 영수증·이체 내역 보관
3. 계약 후 (이사 직후)
13. 전입신고 (이사 당일)
주민센터 방문 또는 정부24. 전입신고 = 주민등록 이전.
효과: 대항력(다른 사람한테도 권리 주장 가능) 확보. 다음 날 0시부터 효력.
14. 확정일자 받기 (계약서)
주민센터·전자민원 또는 인터넷 등기소에서 받음(600원).
효과: 우선변제권. 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 권리.
전입신고 + 확정일자 = 보증금 안전 1단계.
15. 주택 임대차 계약 신고
2021년 6월 이후 임대차계약은 30일 이내 신고 의무(보증금 6,000만 원·월세 30만 원 초과 시). 「주택임대차계약 신고에 관한 법률」 2
방법: 부동산거래관리시스템 온라인 또는 시·군·구청.
16. 전세보증보험 가입 (큰 보증금)
보증금 우선변제권만으론 부족할 수 있는 사안:
- 다가구·다세대 (선순위 채권 많음)
- 시가 대비 보증금 비율 높음
- 깡통전세 위험
가입 채널:
- HUG 주택도시보증공사
- SGI서울보증
- 한국주택금융공사 보증
비용: 보증금의 약 0.1-0.2%/년.
17. 임대인 정보·계약서 사본 안전 보관
원본 1부·사본 클라우드 보관. 분쟁 시 핵심 자료.
4. 케이스별 추가 주의
케이스 A. 다가구·다세대 주택
선순위 임차인의 보증금 합계 + 근저당 합이 시가의 70-80% 넘으면 위험. 등기부 + 확정일자 부여 현황(주민센터 발급) 모두 확인.
케이스 B. 신축 빌라
등기부에 권리 정보 없을 수 있음. 등기 완료까지 분양사·시공사 신뢰도 검증. 분양 임대차 사기 빈발 영역.
케이스 C. 오피스텔
주거용 오피스텔은 주택임대차보호법 적용. 사업용은 상가건물 임대차보호법. 용도 확인.
케이스 D. 단기 계약 (1년 미만)
기본 2년 적용. 단기 합의는 임차인 청구로 2년까지 연장 가능. 임대인 일방 단기 약정은 무효 가능성.
케이스 E. 외국인 임차인
외국인등록증으로 전입신고 가능. 다만 일부 절차 차이 있음. 해외 임대인 계약은 송금·세금 별도 검토.
5. 분쟁 발생 시 절차
계약 전 체크 잘했어도 분쟁이 생기면:
1단계. 직접 협의
임대인과 카톡·통화. 합의 가능 시 서면 합의서.
2단계. 내용증명
내용증명 (3,900원~)으로 정식 통지.
3단계. 임대차분쟁조정위원회 (무료)
주택임대차분쟁조정위원회 또는 시·도. 통상 2-3개월. 강제력 약하지만 합의 유도.
4단계. 소송
6. 자주 오해되는 부분
"확정일자만 받으면 보증금 안전"
아닙니다. 전입신고 + 확정일자 둘 다 필요. 확정일자만은 효력 약함.
"구두 합의도 효력"
효력 있지만 입증 어려움. 분쟁 시 카톡·녹음·제3자 증언 없으면 인정 어려움. 반드시 서면.
"근저당 있어도 보증금 안전"
조건부. 시가 대비 근저당 + 보증금 합이 80% 이하면 비교적 안전. 그 이상이면 깡통전세 위험.
"전입신고 늦어도 괜찮다"
위험합니다. 전입신고 전에 새 근저당이 설정되면 그 근저당이 우선. 이사 당일 전입신고 + 확정일자 필수.
"표준계약서 안 써도 똑같다"
누락 항목 위험. 표준계약서는 분쟁 다발 항목을 모두 커버. 자체 양식은 빠진 항목 존재.
7. 우리 도구로 시작하기
- 무료: 지연이자 계산기 - 보증금 반환 지연 시 이자
- 내용증명 (3,900원~): 내용증명 작성하기 - 보증금 반환·하자 통지
- 연관 글: 보증금 반환 가이드 · 임대차 갱신·임대료 인상 · 전세사기 대응 가이드 · 임차권등기명령
당당 AI 챗봇은 계약 단계·임대 형태(전세·월세·다가구 등)를 듣고 체크해야 할 항목·위험 신호를 안내합니다. 큰 금액이거나 의심스러운 매물은 공인중개사·변호사 상담을 권장합니다.
참고 법령
참고: 이 글은 일반적인 정보 안내이며, 지역·임대 형태별로 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 사기 의심·복잡한 사안은 공인중개사·변호사 상담을 권합니다.
Footnotes
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