전세보증금을 못 받았을 때: 임차권등기까지 단계별 대응

보증금 반환은 계약 종료, 집 인도 준비, 정산 자료를 먼저 정리한 뒤 청구해야 합니다. 보증금을 받기 전 이사해야 한다면 전입신고를 옮기기 전에 임차권등기명령부터 확인하세요.

최종 확인일: 2026-06-02 근거: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의3·제6조, 민사소송법 제462조·제470조·제474조, 민사집행법 제56조·제58조 출처: 주택임대차보호법 · 민사소송법 · 민사집행법 · HUG 전세보증금반환보증 이행청구

한눈에

만기 전에는 갱신 거절·해지 통지가 제대로 도달했는지 확인합니다.

만기 후에는 집 인도 준비, 열쇠, 관리비·수리비 정산 자료를 남깁니다.

보증금을 받기 전 이사해야 한다면 임차권등기명령 등기 완료를 먼저 봅니다.

보증금반환보증 가입자는 보증기관의 이행청구 요건과 서류를 바로 확인합니다.

금액이 명확하고 송달 주소가 있으면 지급명령, 다툼이 크면 소송을 비교합니다.

D씨는 전세 만기가 지났는데 보증금 8천만 원을 받지 못했습니다. 임대인은 "다음 세입자가 들어오면 주겠다"고 말하지만, 새 집 잔금일은 다가옵니다.

이때 가장 먼저 볼 것은 임대인의 사정이 아닙니다. 계약이 끝났는지, 집을 넘길 준비가 됐는지, 이사 전에 권리를 어떻게 보존할지가 먼저입니다.

보증금 반환 청구 전 확인할 계약 종료, 인도와 정산, 권리 보존, 다음 절차 체크리스트

1. 계약이 끝났는지 먼저 확인합니다

보증금 반환 청구의 출발점은 계약 종료입니다.

주택임대차보호법 제6조는 임대인 또는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있다고 정합니다.

그래서 만기 전에는 아래 기록을 확인해야 합니다.

계약서상 만기일
갱신 거절 또는 해지 통지를 보낸 날짜
카톡·문자·이메일 도달 기록
내용증명 발송 기록
임대인의 답변 기록

통지가 애매하면 보증금 반환 청구도 흔들릴 수 있습니다. 통지를 아직 문서로 남기지 않았다면 내용증명 작성 가이드를 먼저 보세요.

2. 만기일에는 인도와 정산 자료를 남깁니다

보증금은 임대차가 끝났다는 말만으로 정리되지 않습니다. 집을 넘길 준비와 정산 자료가 함께 있어야 합니다.

특히 아래 자료를 남겨두세요.

이사 예정일과 실제 이사일
열쇠 또는 출입카드 반환 방법
집 내부 사진과 하자 상태
관리비·공과금 정산 내역
임대인이 주장하는 수리비 공제 항목
보증금 입금 계좌와 반환 요청일

수리비나 관리비를 두고 다투는 경우에는 "보증금 전액"과 "임대인이 공제하겠다는 금액"을 나눠 적어야 합니다. 그래야 일부만 다투는지, 전액을 지연하는지 나중에 설명하기 쉽습니다.

3. 반환이 늦어지면 내용증명으로 기한을 정합니다

만기일이 지났는데 보증금을 받지 못했다면 내용증명으로 반환 기한을 분명히 남깁니다.

내용증명에는 보통 아래 내용을 넣습니다.

임대차 계약일과 만기일
보증금 액수와 미반환 금액
집 인도 준비 또는 인도 완료 사실
반환을 요구하는 날짜
답이 없을 때 확인할 다음 절차

문장은 차분한 편이 좋습니다. "다음 세입자 구하면 준다"는 답변을 기다렸다는 점, 하지만 반환 기한이 지났다는 점을 날짜로 정리하세요.

내용증명 비용과 전자·우체국 방식 차이는 내용증명 비용 비교와 전자 내용증명 비교에 따로 정리되어 있습니다.

4. 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 봅니다

보증금을 받기 전에 전입신고를 옮기면 대항력(다른 사람에게도 임차권을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 등에서 먼저 배당받을 수 있는 권리)에 문제가 생길 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조는 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 대항력이 생긴다고 봅니다. 보증금을 받기 전 이사해야 하는 상황이라면, 제3조의3의 임차권등기명령을 확인해야 합니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 임차주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있습니다. 등기가 완료되면 이사 후에도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 도움이 됩니다.

중요한 점은 "신청"과 "등기 완료"를 구분하는 것입니다. 이사 일정이 급해도 등기부에 임차권등기가 올라갔는지 확인하기 전에는 전입을 옮기는 일을 신중히 봐야 합니다.

자세한 신청 서류와 흐름은 임차권등기명령 신청 방법에서 확인하세요.

5. 보증금반환보증 가입자는 보증기관 절차를 바로 확인합니다

HUG, SGI, HF 같은 보증에 가입되어 있다면 보증기관의 이행청구 요건과 서류를 먼저 확인해야 합니다.

HUG 전세보증금반환보증 이행청구 안내는 보증사고 발생, 이행청구, 심사, 대위변제 순서로 절차를 설명합니다. 또한 이행청구 단계에서 주택임차권등기명령을 마친 뒤 청구할 수 있다고 안내합니다.

보증기관마다 요건과 서류가 다를 수 있습니다. 가입증서, 보증번호, 계약서, 전입·확정일자 자료, 내용증명 도달 기록을 먼저 모아두세요.

6. 그래도 안 돌려주면 지급명령·소송·집행을 봅니다

보증금 액수와 계약 종료가 분명하고 임대인 주소로 송달이 가능하다면 지급명령을 검토할 수 있습니다.

민사소송법 제462조는 금전 지급을 목적으로 하는 청구에 지급명령을 할 수 있다고 정합니다. 임대인이 2주 안에 이의신청하지 않으면 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 갖습니다.

다만 임대인이 수리비, 관리비, 계약 종료 여부를 크게 다툰다면 지급명령만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 이의신청이 들어오면 소송으로 이어지므로, 증거와 정산 내역을 처음부터 정리해 두는 편이 좋습니다.

지급명령 절차는 지급명령 신청 방법을 참고하세요. 절차 비용을 비교하고 싶다면 법률 절차 비용 비교를 같이 보면 됩니다.

자주 묻는 질문

임대인이 다음 세입자를 구하면 보증금을 준다고 하면 기다려야 하나요?

기다릴 의무가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

계약이 끝났고 집을 넘길 준비가 됐다면 반환 기한을 문서로 정하세요. 임대인이 계속 미루면 내용증명으로 요구사항을 남기고, 이사 일정이 있으면 임차권등기명령을 확인해야 합니다.

보증금을 받기 전에 이사 가도 되나요?

보증금을 받기 전 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.

이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 올라갔는지 확인한 뒤 움직이는 편이 낫습니다. 이사 날짜가 임박했다면 법원 절차와 새 집 잔금일을 같이 놓고 봐야 합니다.

보증금반환보증에 가입돼 있으면 무엇부터 하나요?

HUG 등 보증기관의 이행청구 요건, 서류, 기한을 먼저 확인하세요.

HUG 안내상 보증이행 청구 전에 주택임차권등기명령을 마쳐야 하는 경우가 있습니다. 가입한 보증기관이 HUG가 아니라면 해당 기관의 약관과 이행청구 안내를 따로 확인해야 합니다.

수리비나 관리비 공제를 두고 다투면 어떻게 하나요?

보증금 전액과 공제 주장 금액을 나눠 정리하세요.

집 상태 사진, 하자 통지, 수리 견적, 관리비 정산서, 문자 기록을 남겨야 나중에 지급명령이나 소송에서 설명하기 쉽습니다. 임대인의 공제 주장에 동의하지 않는다면 그 이유도 날짜와 함께 적어두세요.

내용증명 후에도 답이 없으면 무엇을 하나요?

이사 일정이 있으면 임차권등기명령을 먼저 확인합니다.

금액이 명확하고 송달 주소가 있으면 지급명령을 볼 수 있고, 다툼이 크면 보증금반환소송을 비교해야 합니다. 보증 가입자는 보증기관 이행청구 절차도 함께 확인하세요.

같이 보면 좋은 글과 도구

보증금 반환 요구를 문서로 남기려면 당당 채팅에서 내용증명 초안을 준비할 수 있습니다.

본 글은 일반적인 법령 정보이며, 구체적인 사안 판단이 아닙니다. 보증금 액수가 크거나 경매·보증보험·상속 문제가 얽힌 사건은 변호사 등 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.