등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 + 위험 신호 13가지
최종 확인일: 2026-05-19 근거: 「부동산등기법」, 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의3, 대법원 인터넷등기소 등기사항증명서 발급 안내 출처: 대법원 인터넷등기소, 국가법령정보센터
한눈에
- 표제부: 주소·면적·건물 종류가 계약서와 맞는지 봅니다.
- 갑구: 소유자, 가압류, 압류, 경매개시 같은 소유권 위험을 봅니다.
- 을구: 근저당권, 전세권 같은 담보·사용 권리를 봅니다.
- 계약 전 1회가 아니라 계약 당일·잔금 직전에도 최신본을 다시 확인합니다.
- 이 글의 PDF와 이미지는 모두 교육용 가상 샘플입니다. 실제 등기부는 인터넷등기소에서 발급하세요.
A씨는 전세 계약 직전 등기부등본을 받았습니다. 그런데 표제부, 갑구, 을구가 무슨 뜻인지 몰라 중개사가 “문제 없다”고 한 말만 믿었습니다. 나중에 보니 을구에 근저당이 크게 잡혀 있었고, 보증금까지 더하면 위험한 구조였습니다.
등기부등본은 어렵게 보이지만 순서는 단순합니다. 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 보고, 마지막에 위험 신호 13가지만 체크하면 됩니다.
1. 등기부등본은 무엇을 보여주나요?
등기부등본, 정확히는 등기사항증명서는 부동산의 “공식 권리 기록”입니다.
주택 계약에서는 보통 세 가지를 확인합니다.
- 계약하려는 집이 맞는지
- 집주인이 실제 소유자인지
- 보증금보다 앞서는 권리나 빚이 있는지
다만 등기부가 모든 위험을 보여주지는 않습니다. 세금 체납, 실제 시세, 보증보험 가능 여부, 건축물대장 문제는 별도로 확인해야 합니다.
지금 할 일 1가지: 계약서 주소와 등기부 표제부 주소를 한 글자씩 대조하세요.
2. 표제부: “내가 계약하는 집이 맞나” 확인
표제부는 부동산의 겉모습과 주소를 보여주는 칸입니다.
확인할 항목은 네 가지입니다.
- 소재지번: 계약서 주소와 맞는지
- 건물명·동·호수: 실제 계약하는 호수와 맞는지
- 전유부분 면적: 계약서 전용면적과 크게 다르지 않은지
- 대지권: 아파트·빌라에서 토지 권리가 같이 있는지
위 샘플은 위험 신호가 없는 비교 기준입니다. 갑구에는 소유권 이전만 있고, 을구에는 담보권이 없습니다.
주의: 이 이미지는 당당이 만든 교육용 가상 샘플입니다. 법원 마크나 등기소 직인을 모방하지 않았고, 실제 권리관계를 증명하지 않습니다.
3. 갑구: “소유자와 소유권 위험” 확인
갑구는 소유권에 관한 칸입니다.
가장 먼저 볼 것은 현재 소유자입니다. 계약서의 임대인·매도인 이름과 갑구의 마지막 소유자가 같아야 합니다.
그 다음은 소유권을 제한하는 표시입니다.
갑구에서 특히 조심할 단어:
- 가압류: 돈 받을 사람이 미리 재산을 묶은 상태
- 압류: 세금·채무 등으로 재산 처분이 제한된 상태
- 가처분: 소유권 다툼 등으로 처분이 제한될 수 있는 상태
- 경매개시결정: 경매 절차가 시작됐다는 신호
- 신탁: 소유자처럼 보이는 사람과 실제 권한자가 다를 수 있는 구조
이 샘플은 갑구에 가압류가 1건 있는 경우입니다. 가압류가 있다고 무조건 계약이 불가능하다는 뜻은 아니지만, 소유자의 채무 분쟁이 등기부에 드러난 신호입니다.
지금 할 일 1가지: 갑구 마지막 줄부터 위로 올라가며 현재 소유자와 제한 표시를 확인하세요.
4. 을구: “근저당·전세권 등 선순위 권리” 확인
을구는 소유권 이외의 권리를 보여줍니다. 전세·월세 계약에서는 을구가 특히 중요합니다.
가장 자주 보는 항목은 근저당권입니다. 은행이 집을 담보로 잡아둔 권리입니다.
근저당권을 볼 때는 “채권최고액”을 확인합니다. 실제 대출 원금보다 크게 적히는 경우가 많습니다.
이 샘플은 매매가를 4억원으로 가정했을 때 근저당 채권최고액 합계가 2억9천만원인 상황입니다. 단순 계산으로도 매매가의 60퍼센트를 넘습니다.
계약 전에는 다음을 함께 봐야 합니다.
- 근저당 채권최고액 합계
- 내 보증금
- 주택 시세 또는 실거래가
- 보증보험 가입 가능 여부
- 선순위 임차인 존재 여부
지금 할 일 1가지: “근저당 채권최고액 + 내 보증금”이 집값에 너무 가깝지 않은지 계산하세요.
5. 위험 신호 13가지 체크리스트
계약 전에는 아래 13가지만 따로 표시해 보세요.
갑구 위험 신호
- 계약 상대방 이름과 갑구 현재 소유자가 다름
- 가압류가 있음
- 압류가 있음
- 가처분이 있음
- 경매개시결정이 있음
- 소유권이 짧은 기간 여러 번 바뀜
- 신탁 등기가 있는데 권한 확인 서류가 부족함
을구 위험 신호
- 근저당권 채권최고액이 매매가의 60퍼센트 이상
- 근저당이 여러 건 있음
- 전세권·임차권 등 다른 사용 권리가 먼저 있음
- 말소 예정이라고 하지만 말소 확인 전 잔금을 요구함
표제부·계약 정보 위험 신호
- 계약서 주소와 표제부 주소·동호수가 다름
- 건축물대장 용도와 실제 사용 형태가 다름
이 샘플은 갑구에 가압류와 경매개시결정이 있고, 을구에도 근저당이 여러 건 있는 복합 위험 예시입니다. 이런 구조는 계약을 서두르기보다 원인, 말소 가능성, 보증금 보호 순위를 먼저 확인해야 합니다.
6. 확정일자만 있으면 충분한가요?
확정일자는 임대차 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인하는 절차입니다. 보증금 보호에 중요하지만, 등기부 갑구·을구에 직접 권리가 표시되는 것과는 다릅니다.
특히 이미 이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받은 상황이라면, 임차권등기명령을 확인해야 할 수 있습니다.
이 샘플은 확정일자만 받은 상태를 교육용으로 설명합니다. 확정일자와 전입신고, 실제 점유, 임차권등기는 서로 역할이 다르므로 보증금 반환 문제가 생기면 전세보증금 반환 절차와 전세사기 의심 신호를 함께 확인하세요.
7. 계약 전 확인 순서
등기부를 처음 보는 분은 아래 순서대로 보세요.
- 인터넷등기소에서 직접 최신 등기부 발급
- 표제부 주소·동호수와 계약서 주소 대조
- 갑구 마지막 소유자와 계약 상대방 대조
- 갑구의 가압류·압류·가처분·경매개시 확인
- 을구의 근저당권 채권최고액 합산
- 보증금과 선순위 권리를 더해 집값과 비교
- 건축물대장, 시세, 보증보험 가능 여부 추가 확인
- 잔금 직전 최신 등기부 재발급
계약 당일 팁: “어제 발급한 등기부”가 아니라 잔금 직전 최신본을 기준으로 보세요. 하루 사이에도 등기가 접수될 수 있습니다.
8. 자주 묻는 질문
Q. 등기부등본은 계약 당일에도 다시 봐야 하나요? 네. 계약 전 확인했더라도 잔금일·입주일 직전에 새 근저당이나 가압류가 들어올 수 있어 다시 발급해 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요? 무조건은 아닙니다. 다만 매매가, 선순위채권, 보증금, 보증보험 가능 여부를 함께 계산해야 합니다. 금액이 크면 전문가 확인을 권합니다.
Q. 확정일자를 받으면 등기부에 표시되나요? 일반적인 확정일자는 등기부 갑구·을구에 직접 표시되는 권리가 아닙니다. 이사 전 권리를 유지해야 하는 상황이라면 임차권등기명령 여부를 별도로 확인해야 합니다.
Q. 인터넷에서 받은 등기부 캡처만 믿어도 되나요? 아니요. 실제 계약 판단에는 인터넷등기소에서 직접 발급한 최신 등기사항증명서를 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.
9. 관련 글
참고 법령·공식 안내
- 「부동산등기법」: 부동산 등기와 등기사항증명서의 기본 법률
- 「주택임대차보호법」 제3조: 대항력
- 「주택임대차보호법」 제3조의3: 임차권등기명령
- 대법원 인터넷등기소
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법
법률 정보 안내: 이 글은 일반적인 법령 정보 안내이며, 구체적인 사안 판단이 아닙니다. 사건의 구체적인 사실관계·법적 판단은 변호사 상담을 권합니다.
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