등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 + 위험 신호 13가지

등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 + 위험 신호 13가지

등기부등본은 부동산 권리관계를 확인하는 문서이고, 계약 전에는 표제부·갑구·을구를 차례로 봐야 합니다. 표제부는 집이 맞는지, 갑구는 소유자가 맞는지, 을구는 보증금보다 앞서는 권리가 있는지 확인하는 칸입니다.

최종 확인일: 2026-06-02 근거: 부동산등기법 제3조·제19조, 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의3 출처: 부동산등기법 · 주택임대차보호법 · 대법원 인터넷등기소

한눈에

• 표제부: 주소, 동·호수, 면적, 대지권이 계약서와 맞는지 봅니다.
• 갑구: 현재 소유자와 가압류, 압류, 가처분, 경매개시, 신탁 표시를 봅니다.
• 을구: 근저당권, 전세권, 임차권등기 같은 담보·사용 권리를 봅니다.
• 계약 전 1회로 끝내지 말고, 계약 당일·잔금 직전에도 최신본을 다시 확인하세요.
• 이 글의 PDF와 이미지는 모두 교육용 가상 샘플입니다. 실제 등기부는 인터넷등기소에서 직접 확인하세요.

A씨는 전세 계약 직전 등기부등본을 받았습니다. 그런데 표제부, 갑구, 을구가 무슨 뜻인지 몰라 중개사가 "문제 없다"고 한 말만 믿었습니다. 나중에 보니 을구에 근저당이 크게 잡혀 있었고, 보증금까지 더하면 위험한 구조였습니다.

등기부를 볼 때 처음부터 모든 용어를 외울 필요는 없습니다. 먼저 세 칸의 역할만 나눠 보세요.

등기부등본은 무엇을 보여주나요?

등기부등본의 정확한 이름은 등기사항증명서입니다. 부동산등기법 제19조는 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람과 등기사항증명서 발급을 청구할 수 있다고 정합니다.

주택 계약에서는 보통 세 가지를 확인합니다.

1. 계약하려는 집이 맞는지
2. 계약 상대가 실제 소유자인지
3. 내 보증금보다 앞서는 권리나 빚이 있는지

다만 등기부가 모든 위험을 보여주지는 않습니다. 세금 체납, 실제 시세, 보증보험 가능 여부, 건축물대장 문제, 선순위 임차인 정보는 따로 확인해야 합니다.

지금 바로 할 일은 단순합니다. 계약서 주소와 등기부 표제부 주소를 한 글자씩 대조하세요.

표제부: 내가 계약하는 집이 맞나 확인

표제부는 부동산의 표시를 보여주는 칸입니다.

확인할 항목은 네 가지입니다.

• 소재지번: 계약서 주소와 맞는지
• 건물명·동·호수: 실제 계약하는 호수와 맞는지
• 전유부분 면적: 계약서 전용면적과 크게 다르지 않은지
• 대지권: 아파트·빌라에서 토지 권리가 같이 있는지

정상 등기부 교육용 PDF 보기

위 샘플은 위험 신호가 없는 비교 기준입니다. 갑구에는 소유권 이전만 있고, 을구에는 담보권이 없습니다.

이 이미지는 당당이 만든 교육용 가상 샘플입니다. 법원 마크나 등기소 직인을 모방하지 않았고, 실제 권리관계를 증명하지 않습니다.

갑구: 소유자와 소유권 위험 확인

갑구는 소유권에 관한 칸입니다.

가장 먼저 볼 것은 현재 소유자입니다. 계약서의 임대인·매도인 이름과 갑구의 마지막 소유자가 같아야 합니다. 이름이 다르면 대리 계약인지, 위임장과 인감증명서가 있는지, 실제 소유자가 계약을 허락했는지 확인해야 합니다.

그다음은 소유권을 제한하는 표시입니다.

갑구에서 특히 눈여겨볼 단어는 아래와 같습니다.

• 가압류: 돈 받을 사람이 미리 재산을 묶어 둔 상태
• 압류: 세금·채무 등으로 처분이 제한된 상태
• 가처분: 소유권 다툼 등으로 처분이 제한될 수 있는 상태
• 경매개시결정: 경매 절차가 시작됐다는 신호
• 신탁: 등기부상 소유자처럼 보이는 사람과 실제 처분 권한자가 다를 수 있는 구조

가압류 표시 등기부 교육용 PDF 보기

이 샘플은 갑구에 가압류가 1건 있는 경우입니다. 가압류가 있다고 바로 계약을 접어야 한다는 뜻은 아니지만, 소유자의 채무 분쟁이 등기부에 드러난 신호입니다.

을구: 근저당·전세권 등 선순위 권리 확인

을구는 소유권 이외의 권리를 보여줍니다. 전세·월세 계약에서는 을구가 특히 중요합니다.

가장 자주 보는 항목은 근저당권입니다. 은행이 집을 담보로 잡아둔 권리입니다. 근저당권을 볼 때는 채권최고액을 확인합니다. 실제 대출 원금보다 크게 적히는 경우가 많기 때문입니다.

근저당 60퍼센트 등기부 교육용 PDF 보기

이 샘플은 매매가를 4억 원으로 가정했을 때 근저당 채권최고액 합계가 2억 9천만 원인 상황입니다. 단순 계산으로도 매매가의 60퍼센트를 넘습니다.

계약 전에는 다음을 함께 봐야 합니다.

• 근저당 채권최고액 합계
• 내 보증금
• 주택 시세 또는 실거래가
• 보증보험 가입 가능 여부
• 선순위 임차인 존재 가능성

근저당 채권최고액과 내 보증금을 더했을 때 집값에 너무 가까운지 먼저 계산하세요. 금액이 커질수록 등기부만으로 판단하지 말고 보증보험 가능 여부와 선순위 권리까지 같이 봐야 합니다.

위험 신호 13가지 체크리스트

계약 전에는 아래 13가지만 따로 표시해 보세요.

갑구 위험 신호

1. 계약 상대방 이름과 갑구 현재 소유자가 다름
2. 가압류가 있음
3. 압류가 있음
4. 가처분이 있음
5. 경매개시결정이 있음
6. 소유권이 짧은 기간 여러 번 바뀜
7. 신탁 등기가 있는데 권한 확인 서류가 부족함

을구 위험 신호

1. 근저당권 채권최고액이 매매가의 60퍼센트 이상
2. 근저당이 여러 건 있음
3. 전세권·임차권 등 다른 사용 권리가 먼저 있음
4. 말소 예정이라고 하지만 말소 확인 전 잔금을 요구함

표제부·계약 정보 위험 신호

1. 계약서 주소와 표제부 주소·동호수가 다름
2. 건축물대장 용도와 실제 사용 형태가 다름

다중 위험 등기부 교육용 PDF 보기

이 샘플은 갑구에 가압류와 경매개시결정이 있고, 을구에도 근저당이 여러 건 있는 복합 위험 예시입니다. 이런 구조는 계약을 서두르기보다 원인, 말소 가능성, 보증금 보호 순위를 먼저 확인해야 합니다.

확정일자는 등기부에 보이지 않을 수 있습니다

확정일자는 임대차 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인하는 절차입니다. 보증금 보호에 중요하지만, 일반적인 확정일자는 등기부 갑구·을구에 직접 표시되는 권리가 아닙니다.

특히 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 나가야 한다면 임차권등기명령을 따로 확인해야 할 수 있습니다.

확정일자만 있는 임차권 교육용 PDF 보기

이 샘플은 확정일자만 받은 상태를 교육용으로 설명합니다. 확정일자, 전입신고, 실제 점유, 임차권등기는 역할이 다릅니다. 보증금 반환 문제가 생기면 전세보증금 반환 절차와 임차권등기명령 신청 방법을 함께 확인하세요.

열람, 발급, 말소사항은 어떻게 고르나요?

단순히 내용을 확인하려면 열람으로도 시작할 수 있습니다. 다만 계약 판단, 제출, 보관 목적이라면 발급본이 필요한지 상대 기관이나 계약 상대와 확인하세요.

현재 권리관계만 빠르게 보려면 현재 유효한 사항을 중심으로 확인합니다. 과거에 말소된 근저당, 가압류, 신탁, 잦은 소유권 이전 흐름까지 보고 싶다면 말소사항 포함본을 검토하세요.

말소된 권리가 현재 효력을 가진다는 뜻은 아닙니다. 하지만 과거에 권리 변동이 잦았는지, 위험한 흐름이 반복됐는지 보는 데 도움이 될 수 있습니다.

계약 전 확인 순서

등기부를 처음 보는 분은 아래 순서대로 보세요.

1. 인터넷등기소에서 직접 최신 등기사항증명서 확인
2. 표제부 주소·동호수와 계약서 주소 대조
3. 갑구 마지막 소유자와 계약 상대방 대조
4. 갑구의 가압류·압류·가처분·경매개시 확인
5. 을구의 근저당권 채권최고액 합산
6. 보증금과 선순위 권리를 더해 집값과 비교
7. 건축물대장, 시세, 보증보험 가능 여부 추가 확인
8. 잔금 직전 최신 등기사항증명서 재확인

계약 당일에는 "어제 발급한 등기부"보다 잔금 직전 최신본을 기준으로 보세요. 하루 사이에도 등기가 접수될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

등기부등본은 무엇부터 봐야 하나요?

표제부에서 주소와 건물 정보를 먼저 확인하고, 갑구에서 현재 소유자와 제한 표시를 봅니다.

마지막으로 을구에서 근저당권, 전세권, 임차권등기 같은 권리를 확인하세요. 전세 계약이라면 을구의 채권최고액과 내 보증금을 함께 계산해야 합니다.

열람본과 발급본은 어떻게 다른가요?

계약 판단에는 인터넷등기소에서 직접 확인한 최신 등기사항증명서를 기준으로 보세요.

단순 확인은 열람으로 볼 수 있지만, 제출·보관 목적이면 발급본이 필요한지 상대 기관에 확인해야 합니다. 캡처본이나 오래된 출력본만으로 계약을 판단하지 않는 편이 좋습니다.

말소사항 포함은 언제 보나요?

현재 권리만 빠르게 보려면 현재 유효한 사항을 중심으로 확인합니다.

과거 근저당, 가압류, 신탁, 잦은 소유권 이전 흐름까지 보고 싶다면 말소사항 포함본을 검토하세요. 말소된 권리가 현재 효력을 가진다는 뜻은 아니지만, 권리 변동 흐름을 보는 데 도움이 됩니다.

집주인 확인은 등기부 어디에서 하나요?

갑구의 마지막 소유권 이전 등기를 확인합니다.

계약서의 임대인·매도인 이름과 갑구 현재 소유자가 맞지 않으면 위임장, 인감증명서, 신분 확인 자료를 추가로 봐야 합니다. 대리 계약이라면 실제 소유자의 의사 확인이 중요합니다.

전세 계약 전 최소 확인 항목은 무엇인가요?

계약서 주소와 표제부 주소, 갑구 현재 소유자, 을구 근저당 채권최고액, 선순위 임차인 가능성, 보증보험 가능 여부를 함께 확인하세요.

전세 보증금은 금액이 크기 때문에 등기부만 보고 끝내지 않는 편이 좋습니다. 임대차계약서 체크리스트와 전세보증금 반환 절차를 같이 보면 흐름이 더 분명해집니다.

같이 보면 좋은 글과 도구

• 임대차계약서 체크리스트: 계약 전 등기부, 확정일자, 특약을 함께 확인합니다.
• 임차권등기명령 신청 방법: 보증금을 못 받고 이사해야 할 때 권리 보전 절차를 봅니다.
• 전세보증금 반환 절차: 만기 후 보증금 미반환 대응 순서를 정리합니다.
• 전세사기 의심 신호: 계약 전후 위험 신호를 따로 확인합니다.

본 내용은 일반적인 법령 정보입니다. 구체적인 사안은 변호사 등 전문가에게 확인해 주세요.