전대차 계약서 작성법: 임대인 동의부터 기간·월세까지 확인할 5가지

전대차 계약은 임대인 동의를 받았는지가 가장 먼저입니다. 동의 없이 다시 빌려주면 원래 계약이 해지될 수 있습니다.

최종 확인일: 2026-10-23 참고 법령: 「민법」 제629조~제632조·제638조·제647조 (전대), 「상가건물 임대차보호법」 제13조 (전대차관계에 대한 적용) 출처: 국가법령정보센터 민법, 국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법

한눈에

전대차 = 빌린 집·상가를 다른 사람에게 다시 빌려주는 계약

임대인 동의 없이 전대하면 임대인이 원래 계약을 해지할 수 있음 (민법 제629조)

동의는 문자·카톡·동의서처럼 남는 형태로 받기

전대 기간은 원래 계약 만료일 안에서 정하기

계약서에는 원래 계약 정보·동의 사실·범위·기간·보증금·월세를 모두 적기

F씨는 서울에서 원룸을 보증금 1,000만 원, 월세 60만 원에 빌려 살고 있습니다. 회사에서 6개월 지방 파견이 정해졌고, 계약은 1년이 남았습니다. 비워 두면 월세만 나가니 후배에게 같은 조건으로 6개월간 빌려주기로 했습니다. 그런데 집주인에게 말해야 하는지, 계약서는 어떻게 써야 하는지 막막합니다.

이 글에서 전대차 계약 전에 확인할 것과 계약서에 넣을 항목을 정리합니다.

1. 전대차가 뭔가요?

빌린 물건을 다시 다른 사람에게 빌려주는 계약입니다. 등장인물이 세 명이라 이름부터 정리해 두면 편합니다.

역할	누구	F씨 사례
임대인	원래 집주인	원룸 집주인
전대인(다시 빌려주는 사람)	원래 세입자	F씨
전차인(다시 빌리는 사람)	새로 들어와 사는 사람	후배

전대인은 임대인에게는 세입자이고, 전차인에게는 집주인 역할을 합니다. 그래서 계약이 두 겹으로 겹칩니다.

원래 계약: 임대인 ↔ 전대인
전대차 계약: 전대인 ↔ 전차인

2. 임대인 동의가 없으면 어떻게 되나요?

민법 제629조는 임차인이 임대인 동의 없이 임차물을 전대하지 못한다고 정합니다. 이를 어기면 임대인이 원래 계약을 해지할 수 있습니다. ¹

원래 계약이 해지되면 전대인이 그 집을 쓸 권리가 사라집니다. 전대인에게서 빌린 전차인도 결국 계속 머물 근거가 약해집니다. 즉 동의 없는 전대는 전대인과 전차인 모두에게 위험합니다.

예외도 있습니다. 대법원은 동의 없이 다른 사람이 쓰게 했더라도, 그것이 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지권이 생기지 않는다고 봤습니다. 임차인과 부부로 같이 살며 함께 가게를 운영한 사례였습니다. ²

다만 이런 예외는 다툼이 생긴 뒤 법원에서 따지는 문제입니다. 미리 기대하기보다 동의부터 받는 것이 순서입니다.

지금 할 일: 임대인에게 전차인 이름·기간·용도를 알리고, 동의 답변을 문자나 카톡으로 받아 두세요.

3. 동의를 받고 전대하면 무엇이 달라지나요?

동의를 받은 전대(적법한 전대)는 법이 몇 가지 효과를 정해 둡니다.

전차인이 임대인에게도 직접 의무를 집니다

민법 제630조에 따라 전차인은 임대인에 대해서도 직접 의무를 부담합니다. 또 전차인은 전대인에게 월세를 냈다는 것으로 임대인에게 맞서지 못한다고 정합니다. ³

전대인이 임대인에게 월세를 밀리면, 임대인이 전차인에게 직접 청구하는 일이 생길 수 있다는 뜻입니다. 월세를 누가 누구에게 언제 내는지 계약서에 분명히 적어 두세요.

임대인·전대인이 합의로 끝내도 전차인 권리는 남습니다

임대인과 전대인이 합의해서 원래 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다(민법 제631조). ⁴

해지 통고로 끝날 때는 전차인에게도 알려야 합니다

원래 계약이 해지 통고로 끝나는 경우, 임대인은 전차인에게 그 사실을 통지하지 않으면 해지로 전차인에게 대항하지 못합니다(민법 제638조). ⁵

전차인이 붙인 물건을 사 달라고 할 수 있습니다

전차인이 임대인 동의를 받아 건물에 붙인 물건이 있으면, 전대차가 끝날 때 임대인에게 그 물건을 사 달라고 청구할 수 있습니다(민법 제647조). ⁶

4. 방 한 칸만 빌려줘도 해당되나요?

민법 제632조는 건물의 작은 부분을 다른 사람이 쓰게 하는 경우에는 위 전대 규정(제629조~제631조)을 적용하지 않는다고 정합니다. ⁷

예를 들어 넓은 집의 방 한 칸 일부를 지인이 잠시 쓰는 정도라면 여기에 해당할 수 있습니다. 하지만 어디까지가 '작은 부분'인지는 면적·용도·기간을 보고 사안마다 판단합니다.

집 전체나 상가 전체를 넘기는 경우는 작은 부분으로 보기 어렵습니다. 애매하면 동의를 받아 두세요.

5. 상가 전대차는 무엇이 다른가요?

상가는 「상가건물 임대차보호법」 제13조가 따로 있습니다. 계약갱신요구, 차임 증감 청구 같은 일부 규정이 전대인과 전차인 사이에도 적용됩니다. ⁸

또 임대인 동의를 받고 전대차 계약을 맺은 전차인은, 전대인의 계약갱신요구권 행사 기간 안에 전대인을 대신해 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다(같은 조 제2항).

상가 전대는 권리금·영업 양도와 얽히는 경우가 많습니다. 권리금 문제는 상가 권리금 회수 가이드를 함께 보세요.

6. 전대차 계약서에 꼭 넣을 5가지

항목	적을 내용	왜 필요한가
① 원래 계약 정보	임대인 이름, 원래 계약 기간·보증금·월세	전대인의 권리 범위를 확인
② 임대인 동의	동의 날짜·방법, 동의서 또는 문자 캡처 첨부	해지 위험을 줄임
③ 전대 범위	전체인지 일부인지, 호수·면적	쓰는 공간 다툼 방지
④ 기간	시작일·종료일 (원래 계약 만료일 안에서)	중간에 비워야 하는 일 방지
⑤ 돈	보증금·월세·관리비 금액, 지급일·계좌, 연체 시 처리	월세 분쟁 대비

여기에 원래 계약이 먼저 끝날 때 처리 방법, 원상복구 범위, 시설 파손 책임을 특약으로 적어 두면 좋습니다.

양식이 필요하면 전대차 계약서 무료 양식에서 위 항목이 들어간 서식을 받을 수 있습니다.

7. 입장별로 확인할 것

케이스 A. 내가 다시 빌려주는 쪽(전대인)

원래 계약의 책임은 여전히 전대인에게 있습니다. 전차인이 월세를 안 내도 임대인에게 낼 월세는 계속 내야 합니다.

지금 할 일 1: 원래 임대차 계약서에 전대 금지 특약이 있는지 확인 지금 할 일 2: 임대인 동의를 문자·동의서로 받기 지금 할 일 3: 전차인에게 받는 보증금이 원래 계약 보증금 범위와 맞는지 정리

케이스 B. 다시 빌리는 쪽(전차인)

전차인은 자기 권리가 전대인의 권리에 기대고 있다는 점을 알아야 합니다.

지금 할 일 1: 원래 임대차 계약서 사본을 받아 기간·조건 확인 지금 할 일 2: 임대인 동의 증거를 직접 확인 (동의서·문자) 지금 할 일 3: 등기부등본으로 실제 소유자가 임대인인지 대조. 보는 법은 등기부등본 보는 법 참고

케이스 C. 이미 동의 없이 전대 중이에요

지금이라도 임대인에게 사실을 알리고 동의를 구하는 것이 현실적입니다. 임대인이 해지를 통보해 오면, 남은 기간과 보증금 처리를 놓고 협의가 필요합니다.

지금 할 일: 전대 시작일·전차인 정보·주고받은 돈을 정리하고, 임대인과 대화한 기록을 남기세요.

케이스 D. 전차인이 월세를 밀려요

전대인은 전차인에게 밀린 월세를 청구할 수 있습니다. 연체 기간과 금액을 정리해 먼저 서면으로 요청하세요.

지금 할 일 1: 연체 개월 수·금액·입금 내역 정리 지금 할 일 2: 내용증명으로 지급 기한을 정해 요청 지금 할 일 3: 응답이 없으면 지급명령 검토. 순서는 월세 연체 내용증명 가이드 참고

8. 자주 묻는 질문

Q1. 집주인 동의 없이 전대하면 바로 불법인가요?

형사 처벌 문제는 아니지만, 민법 제629조에 따라 임대인이 원래 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 원래 계약이 끝나면 다시 빌린 사람(전차인)도 계속 머물 근거가 약해지므로, 동의부터 받는 것이 순서입니다.

Q2. 임대인 동의는 말로 받아도 되나요?

말로 한 동의도 동의이긴 하지만, 나중에 '그런 적 없다'고 하면 증명하기 어렵습니다. 문자·카톡으로 받거나 동의서를 따로 받아 전대차 계약서에 붙여 두는 것이 좋습니다.

Q3. 전대차 기간은 마음대로 정해도 되나요?

전대인은 자기가 빌린 권리 범위 안에서만 다시 빌려줄 수 있습니다. 그래서 보통 원래 임대차 계약의 만료일보다 늦지 않게 정합니다. 원래 계약이 먼저 끝나면 전차인이 비워 줘야 하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

Q4. 방 한 칸만 친구에게 빌려줘도 동의가 필요한가요?

민법 제632조는 건물의 작은 부분을 다른 사람이 쓰게 하는 경우에는 전대 제한 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 어디까지가 '작은 부분'인지는 사안마다 달라 다툼이 생길 수 있으니, 미리 임대인에게 알리고 동의를 받아 두는 편이 분쟁을 줄입니다.

Q5. 전차인이 월세를 안 내면 어떻게 하나요?

전대인은 전차인에게 밀린 월세를 청구할 수 있습니다. 먼저 연체 기간과 금액을 정리해 내용증명으로 지급을 요청하고, 그래도 안 내면 지급명령이나 소송을 검토합니다. 원래 임대인에게 낼 월세는 전대인이 계속 책임진다는 점도 함께 기억해야 합니다.

9. 우리 도구로 시작하기

무료: 전대차 계약서 양식 - 동의·범위·기간·월세 항목이 들어간 서식
내용증명 (PDF 무료): 월세 연체 내용증명 작성 - 전차인의 밀린 월세·관리비 지급 요청
연관 글: 임대차 계약 전 체크리스트 · 등기부등본 보는 법 · 보증금 반환 가이드 · 월세 연체 내용증명

주택 전대에서 전차인의 보증금 보호(대항력·우선변제권)는 원래 임대차의 전입·확정일자 상태와 얽혀 판단이 복잡합니다. 보증금이 크다면 계약 전에 변호사·법률구조공단 상담을 권합니다.

참고 법령

참고: 이 글은 일반적인 법령 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 계약의 해지 가능성·보증금 보호 여부는 사안마다 다릅니다. 자세한 검토는 변호사·대한법률구조공단 상담을 권합니다.

Footnotes

「민법」 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한) ↩
대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결 ↩
「민법」 제630조 (전대의 효과) ↩
「민법」 제631조 (전차인의 권리의 확정) ↩
「민법」 제638조 (해지통고의 전차인에 대한 통지) ↩
「민법」 제647조 (전차인의 부속물매수청구권) ↩
「민법」 제632조 (임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) ↩
「상가건물 임대차보호법」 제13조 (전대차관계에 대한 적용 등) ↩